Desconhecer as regras pode gerar insegurança e prejuízos, mas a lei protege quem está amparado por contrato e exerce a atividade produtiva na área
A venda de uma fazenda arrendada é uma situação mais comum do que muitos produtores imaginam e, ao contrário do que se acredita, não encerra automaticamente o vínculo entre arrendatário e propriedade. O novo comprador assume os direitos e obrigações do antigo dono, desde que exista contrato válido, ainda que seja verbal. No Brasil, a legislação agrária estabelece regras claras para proteger quem está produzindo, garantindo a continuidade dos contratos vigentes mesmo quando há mudança de proprietário. Ignorar esses direitos ou desconhecer as obrigações legais pode expor o produtor a riscos jurídicos, operacionais e financeiros.
O arrendamento rural é um instrumento que assegura estabilidade à atividade produtiva, e sua vigência deve ser respeitada independentemente da negociação de venda da área. Diante desse cenário, é fundamental que os produtores rurais estejam atentos às garantias previstas na legislação e saibam como agir para preservar seus direitos e evitar prejuízos. “Informação e segurança jurídica são fatores decisivos para assegurar a continuidade da produção e a sustentabilidade das atividades”, destaca o advogado Nassim Kassem Fares, especialista em Direito Imobiliário do escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro e mestrando em Direito do Agronegócio.
O primeiro e mais importante passo é a formalização do contrato por escrito, ainda que o verbal tenha validade. Esse documento constitui o principal instrumento de prova da relação jurídica e das condições pactuadas. “O contrato escrito é a base de toda a proteção legal do arrendatário. Sem ele, o produtor fica em situação extremamente vulnerável, com dificuldades para comprovar seus direitos perante o novo proprietário”, explica o advogado.
Além da formalização, o arrendatário pode optar pela averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e/ou pelo registro no Cartório de Títulos e Documentos. Ainda que a ausência do registro ou da averbação não retire os direitos do arrendatário, a medida pode trazer mais tranquilidade para aquele que produz.
Outro aspecto relevante é a inclusão de cláusulas específicas que disciplinem garantias do arrendatário, como o direito de preferência na aquisição do imóvel, eventual indenização por benfeitorias realizadas, definição de prazo mínimo contratual e condições de rescisão ou saída. Esses dispositivos são essenciais para evitar conflitos e assegurar previsibilidade jurídica. “Ainda que o contrato não contenha a previsão desses direitos ou, até mesmo, traga disposições que ‘retirem’ os direitos do arrendatário, garantias como o direito de preferência e os prazos mínimos continuam asseguradas pela legislação agrária. Isso porque os direitos dos arrendatários são irrenunciáveis”, diz Fares.
Da mesma forma, é imprescindível que o produtor mantenha arquivados todos os comprovantes de investimentos realizados na propriedade, como melhorias estruturais, correção de solo e implantação de culturas perenes. “Esses documentos servirão como prova em eventual pleito indenizatório, pois demonstram o valor agregado ao imóvel e os investimentos realizados de boa-fé pelo arrendatário”, destaca o especialista.
Vigência
É fundamental que o produtor rural esteja atento à vigência do contrato e ao cumprimento do prazo mínimo legal estabelecido pela legislação agrária. Nos casos envolvendo culturas permanentes e criação de animais de grande porte, o arrendamento deve observar o prazo mínimo de cinco anos, conforme previsto em lei, garantindo previsibilidade e segurança à atividade produtiva.
Além disso, o contrato deve respeitar as condições de saída mencionadas na legislação agrária, incluindo prazos de notificação, responsabilidades das partes e eventuais direitos relacionados à continuidade da exploração ou à indenização por investimentos realizados.
Direito de preferência
A legislação brasileira também assegura ao arrendatário o chamado direito de preferência, que consiste na prerrogativa de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros, caso o proprietário decida vendê-lo. No entanto, esse direito nem sempre é respeitado, o que pode levar à adoção de medidas judiciais. “Caso a venda seja realizada sem a devida notificação ao arrendatário, este poderá ajuizar ação judicial para assumir a posição do comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições da negociação original”, afirma o advogado.
Profissionais qualificados
Para assegurar plena segurança jurídica na relação de arrendamento rural, o produtor precisa buscar a assessoria de profissionais qualificados e com experiência na área, tanto na elaboração quanto na correta execução do contrato. O acompanhamento jurídico especializado contribui para a adequada formalização das cláusulas, a prevenção de conflitos e a garantia do cumprimento dos direitos e obrigações das partes.
Nesse contexto, a atuação de um advogado com sólido conhecimento em legislação agrária representa um diferencial estratégico, pois permite orientar o produtor de forma técnica e preventiva, resguardando seus interesses, em conformidade com a legislação agrária.
O escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), atua há mais de 10 anos exclusivamente em demandas relacionadas ao agronegócio. Sua equipe é formada por profissionais qualificados e multidisciplinares, preparados para atender pequenos, médios e grandes produtores rurais.
Com ampla experiência e profundo conhecimento das particularidades do setor, o escritório acompanha o produtor antes, dentro e depois da porteira, oferecendo suporte jurídico completo nas áreas de Direito Agrário, Planejamento Patrimonial e Sucessório, Direito Ambiental, Tributação Rural, Direito Trabalhista e Previdenciário. Mais informações: https://alvarosantosadvocacia.com
