Durante treinamento realizado em Ribeirão Preto (SP) foi apresentada uma metodologia baseada na tipologia de argila para apoiar corretores na análise técnica, precificação e no correto entendimento do Valor da Terra Nua (VTN). Desta forma as negociações passam a ser mais transparentes para todos os envolvidos
O mercado de terras agrícolas no Brasil ainda carrega um traço histórico de informalidade. Diferente do ambiente urbano, onde existe preço por metro quadrado, padrão construtivo e zoneamento claros, muitas transações rurais ainda são realizadas sem parâmetros técnicos padronizados. Ao mesmo tempo, trata-se de um mercado que movimenta trilhões de reais por ano e que passa por uma pressão crescente por profissionalização, transparência e segurança técnica.
Para ajudar a contornar esse cenário e profissionalizar esse importante segmento, foi realizado em Ribeirão Preto (SP) um movimento inédito no país: o primeiro treinamento voltado à avaliação de terras agrícolas com base na aptidão natural do solo por tipologia de argila, integrando ciência do solo, inteligência territorial e mercado imobiliário rural. O ineditismo aqui foi para além de um treinamento, também foi demonstrando um novo método para valorizar a terra do produtor rural, o cálculo do VTN a partir da tipologia de argila.
O encontro reuniu 40 corretores da RE/MAX Divisão Agro em uma imersão técnica que deverá mudar a forma como propriedades rurais passam a ser lidas, avaliadas, precificadas e negociadas. O treinamento foi idealizado e organizado conjuntamente pelo Agromatch, uma iniciativa de Inteligência Territorial (em desenvolvimento), que funciona como um “guarda-chuva” para integrar de forma colaborativa a RE/MAX Divisão Agro e o Terrus Territorial (Joint Venture da Quanticum – detentora da patente da metodologia de caracterização das argilas de solos e o Grupo Piccin).
Um dos pontos centrais abordados no projeto foi o entendimento correto do Valor da Terra Nua (VTN). Esse indicador é fundamental, pois serve de base para o cálculo do ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) e representa o valor do imóvel sem considerar benfeitorias, refletindo a aptidão agrícola natural.
Historicamente, essa classificação segue as bases da capacidade de uso da terra, consagrada na literatura clássica da ciência do solo brasileira, especialmente na obra de referência dos autores: Igo Fernando Lepsch (coordenador do Instituto Agronômico de Campinas – IAC), Carlos Roberto Espindola (professor e pesquisador em Ciência do Solo na Unicamp), Oswaldo Julio Vischi Filho (técnico da Secretaria da Agricultura e Abastecimento do Estado de São Paulo), Luis Carlos Hernani (pesquisador Embrapa Solos – CNPS), Diego Silva Siqueira (doutor pela Unesp e Professor SOLLOAgro -ESALQ-USP), no livro Manual de Capacidade de Uso das Terras (2ª edição), com chancela da Sociedade Brasileira de Ciência do Solo. A obra orientou gerações de agrônomos, engenheiros florestais e peritos na leitura da terra considerando potencial produtivo, vulnerabilidades naturais, riscos de degradação e limitações físicas e hídricas.
Diego Siqueira, coautor desta segunda edição do manual e CEO da Quanticum, propõe uma atualização disruptiva no cálculo do Valor da Terra Nua (VTN), fundamentada na identificação das nanopartículas do solo. A inovação reside no Índice de Tipologia de Argila (ITA) — uma escala de 0 a 80 que mensura o magnetismo das argilas e revela o que a análise textural comum não alcança.
Solos com a mesma classe, podem apresentar respostas totalmente distintas ao manejo caso apresentem tipos de argilas diferentes. Dessa maneira, o cálculo do VTN não deve ser restrito à textura (proporção de silte, argila e areia) justamente porque essa análise traz assimetrias à avaliação que não se traduzem com a realidade do solo. Por isso é fundamental levar em consideração as nanopartículas de argilas e seus efeitos diretos na aptidão e manejo do solo. Ao integrar os dados de ITA ao cálculo do VTN, a leitura do imóvel rural torna-se mais precisa e justa, pois alinha o valor venal à eficiência do manejo e ao real potencial agronômico, valorizando o maior ativo do produtor, o solo.
Como destacou o professor da UNESP, Marcílio Vieira Martins Filho, especialista em erosão e perito em laudos de terras, que participou como convidado do treinamento, “quando a tipologia de argila entra na equação do VTN, deixamos de olhar apenas a superfície e passamos a compreender o comportamento do solo frente à água, ao manejo e ao risco produtivo”.
Segundo, Douglas Fahl, Coordenador de Inovação da Piccin, antes de qualquer aspecto técnico, o objetivo da metodologia é trazer mais clareza, segurança e entendimento sobre o solo, e por consequência disso, a valorização da terra.
“Essa iniciativa nasce para apoiar decisões, reduzir dúvidas e tornar as negociações mais transparentes para todos os envolvidos”, destacou.
A percepção de quem está no campo
Durante o treinamento, os participantes também responderam a questionários sobre os principais desafios enfrentados nas negociações de terras agrícolas. Entre os resultados obtidos, 75% dos corretores apontaram a gestão da exclusividade como principal dificuldade, enquanto 65% relataram obstáculos para justificar tecnicamente o preço das propriedades.
Além disso, 87,5% indicaram perceber divergência entre o valor real das terras e o valor percebido no mercado, enquanto 94% consideraram que o diagnóstico técnico do solo pode representar uma vantagem competitiva nas negociações. Para os organizadores, esses dados indicam que o mercado de terras já demanda mais informação técnica, embora muitos profissionais ainda não disponham de ferramentas estruturadas para incorporar dados científicos ao processo de avaliação.
Mudanças na prática
Outro ponto destacado no treinamento foi a possível aplicação desse tipo de diagnóstico em segurança jurídica para comprador e vendedor, em critério técnico justo e transparente para a precificação e também em antecipação de riscos ocultos da terra. Essa capacidade de prever riscos também se conecta a outro tema importante: os parâmetros utilizados em seguros e crédito rural.
A metodologia já foi apresentada a instituições financeiras justamente por seu potencial de apoiar análises mais seguras, facilitando o acesso do produtor ao crédito com base em critérios técnicos do solo. Para Alexandre Trevisan, CEO da RE/MAX Divisão Agro, não se trata de desvalorizar ou valorizar áreas, mas de buscar justiça na precificação com base na aptidão natural do solo, que é o principal ativo da propriedade. “A exclusividade deixa de ser um pedido comercial e passa a ser consequência técnica”, destacou.
E-book
Juntamente com o treinamento, todos os participantes receberam certificado, materiais técnicos complementares sobre o tema e também um e-book. Intitulado Diagnóstico e Aptidão Natural do Solo Baseado em Tipologia de Argila. O material se propõe a abrir novas oportunidades ao apresentar um relatório técnico sobre o mercado de terras no Brasil e avaliar quais são os principais desafios e oportunidades de crescimento.
A publicação traz uma análise aprofundada dos desafios de percepção de valor, do papel do diagnóstico de aptidão natural do solo ancorado na tipologia de argila da Quanticum e de como essas camadas técnicas se encaixam na proposta da Agromatch de criar um ecossistema de inteligência territorial aplicado ao mercado de terras. O objetivo é claro: fomentar um ambiente em que dados se transformem em confiança, eficiência e novas oportunidades de negócio por meio da valorização do solo. Este material é um convite para fazer parte de uma jornada de desenvolvimento contínuo, na qual a voz dos corretores é essencial para moldar soluções cada vez mais alinhadas à realidade do campo.
